中古リノベで失敗しないために！物件選びや費用の注意点まとめ

最近ではマイホームの選択肢として、中古住宅を購入してリノベーションする方法も注目されています。

とはいえ、「中古住宅探しや施工会社探しはどうすればいいの？」「物件選びが難しそう」など、疑問や不安がある方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、中古住宅を購入してリノベーションする方法を、物件選びから費用そして注意点まで解説します。

中古住宅を購入してリノベーションする費用やメリット・デメリット

はじめに、中古住宅を購入してリノベーションする際の費用をはじめ、メリット・デメリットを見ていきましょう。

新築住宅を購入した場合と費用を比較

まず気になる点は、中古住宅を購入してリノベーションすると新築と比べてどのくらい違いがあるかでしょう。

国土交通省　住宅局の「令和3年度住宅市場動向調査報告書」における、住宅の購入費用の全国平均は以下のとおりです。

• 注文住宅（建物+土地）：5,112万円
• 分譲住宅：4,250万円
• 中古住宅：2,959万円

参考：https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001477550.pdf

このデータから、

中古住宅と注文住宅との差額は2,153万円
分譲住宅との差額は1,291万円　です。

最終的には、どのくらいリフォームに費用をかけるかによって変わりますが、例えば1,000万円リフォームを実施すると、

注文住宅とは約1,000万円、
分譲住宅とは約300万円　トータルで安くなる可能性があります。

中古リノベのメリット

⭕ 内装や設備を自分好みにカスタマイズできる
中古住宅の最大のメリットは、内装や設備などを自由にカスタマイズして、理想的な住まいづくりを行える点です。

⭕ 物件購入予算を抑えられる
また、中古住宅は購入予算のハードルが下がり、かつエリアの選択肢が広くなるため、希望する立地にマイホームを取得しやすくなります。

耐震補強など思わぬ出費がかさむことも

△ 補強工事が必要な場合も
中古住宅といっても、築年数はもちろん、建物の状態も様々です。
築年数が古いと耐震補強が必要となります。
また木造住宅の場合、躯体の状態によっては補強工事が必要になるなど、費用が大きく変化することも視野に入れておきましょう。

△ 大規模なリノベーションは工期が長くなる
入居までにスケジュールに余裕がない方は注意が必要です。
リフォーム・リノベーションの程度によるものの、外壁や屋根などのリフォームを含む場合は、数ヶ月は必要となります。

会社選びや物件選びのポイントとは？

中古住宅を購入してリノベーションする場合、新築物件の購入とは異なる部分がいくつかあります。

そこで、会社選びや物件選びのポイントをまとめてみました。

不動産会社、施工会社、金融機関との窓口をまとめる

新築物件の購入と大きく異なる点は、リノベーションを行う施工会社選びが増える点です。

このため、不動産会社、施工会社、およびローンを組む場合は金融機関を選び、それぞれと打ち合わせしなければなりません。

3社とスムーズに連携が図れれば問題ありませんが、手戻りが生じたりすると手間だけが増えてなかなか前に進めません。

また、施工会社選びに際しても、どの会社がよいのか分かりにくいものです。

できれば、施工会社や金融機関との連絡や手続きを行ってくれる不動産会社を選ぶなどして窓口を一本化するとよいでしょう。

物件選びのポイント

中古住宅は、新築住宅と比較してローンの審査が厳しくなる側面があります。

というのは、新築住宅に比べて中古住宅の資産価値が低いため、自然と金融機関の査定もシビアになるからです。

このため、自己資金を十分用意しておくか、再建築不可物件など住宅ローンが通りにくい物件を避けるようにしましょう。

購入の決定に際しては、内見をしっかり行うとともに、施工会社やホームインスペクター（住宅診断士）に同行してもらい、建物の状況についてプロ目線のアドバイスを活用するのもひとつの手です。

中古住宅を購入して
リノベーションする際の注意点

実際に中古住宅を選定する際に、どのような点に注意すればよいのでしょうか。注意点をいくつか整理してみました。

建物の構造を確認する

どのような建物も自由にリノベーションできるわけではなく、建物の構造によってリノベーションが制限される場合があります。

物件探しの段階で、担当者に物件の構造やリノベーションが可能な範囲を確認しましょう。

建物の耐震性能を確認する

昭和56年6月より前の建物は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。

建物の耐震性能を確認し、基準に適合している物件を選ぶほうが望ましいです。

再建築不可の物件は選ばない

中古住宅の中には、再建築不可（※）の物件があります。

価格が比較的安い一方で、将来建て替えができない、資産価値が低くローンの審査が通りにくいなどのデメリットがあります。

• 【再建築不可物件】
  建築基準法や都市計画法などが改正される前に建てられたなどの理由により、建て替えができない物件のこと

基礎や土台などを確認する

中古物件で注意してもらいたい箇所は、建物の基礎や土台などの構造部分です。

とはいえ、見える部分も限られるとともに、専門家でないと判断がつかないものです。

可能であれば、ホームインスペクション（住宅診断）を活用するとよいでしょう。

瑕疵保険に加入しているかどうか確認する

既存住宅瑕疵保険は、中古住宅の検査と補償がセットになった保険制度です。

専門の建築士による住宅の基本的な性能について検査を受けられるとともに、売り買いされた後に欠陥が見つかった場合は、補修費用等の保険金が事業者に支払われます。

なお、既存住宅瑕疵保険は事業者が加入するものであり、加入している物件を販売する事業者かどうかを確認するとよいでしょう。

トータテだからできる
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🌟 物件購入とリノベの予算配分を検討しやすい！

不動産事業もリフォーム事業もグループで手がけている強みを活かして、トータルの予算を踏まえながら、「価格」「物件」「立地」などの希望を満たす中古住宅探しからサポートします。

中古住宅購入とリノベーションを組み合わせて住まい探しを行うため、物件購入費用とリノベーション費用の予算配分を検討点も魅力といえるでしょう。

🌟 「ローンの一体化」で負担軽減！

また、「物件購入費用＋リフォーム費用」とまとめてローンを組むことで、別々に組む場合と比較して月々の負担が軽減されます。

まとめ

トータテリフォームセンターでは、中古住宅を理想の住まいにリノベーションするお手伝いをしています。

グループ会社にトータテ住宅販売があり、中古住宅探しから資金計画のお手伝い、そしてデザイン・施工までトータルでお付き合いするとともに、煩雑なやり取りや手続きが一本化できる点がメリットです。

また、ホームページ上で施工事例を掲載しており、マイホームづくりにご活用ください。