TOPICS住まいのコラム

中古住宅購入のメリットと、押さえておきたいポイント

住まいを買いたい
2022.08.02

夢のマイホームを購入するにあたって、中には中古住宅を検討されている方もいらっしゃるでしょう。新築と比べて値段が安く、立地や利便性を踏まえるとお得感がある物件も多いようです。一方で、経年変化が生じ、リフォームや修繕が必要な場合もあります。

そこで今回は、中古住宅を購入するメリットと、その際に押さえておきたいポイントについてお話しします。

中古住宅を購入するメリット

まず、中古住宅を購入するメリットについて見ていきましょう。

新築より安い価格で好条件の住まいに出会える

中古住宅の一番のメリットは、新築住宅より安い価格でマイホームを得られる点です。また、選択肢の幅が広がり、広さや立地条件など新築よりも好条件の物件に出会える可能性があります。

このほか、モデルルームとは異なり実際に生活をされており、大型家電や家具の配置を含め入居後の生活をイメージしやすいといえるでしょう。建物の周囲の環境や自治会など街の様子を確認できることも、中古住宅ならではの利点です。

リフォーム・リノベーションで好みの空間に変更できる

中古住宅は、築年数に大きな幅があり、購入後直ぐに生活が始められる築年数が浅い物件もあれば、リフォーム前提で購入する古い物件もあります。

新築と比較して安価な中古物件があった場合、その浮いた予算でリフォームやリノベーションを行い、ライフスタイルに合った好みの空間に変更できる点も魅力といえます。

戸建住宅・マンションに共通するチェックポイント

戸建住宅およびマンションに共通するチェックポイントは以下のとおりです。

内装や建物の傷み具合を確認

壁や床の劣化の程度やひび割れの有無を確認しましょう。劣化の程度は、築年数だけでなく、生活されていた方の家族構成やライフスタイルにより大きく変わってきます。リフォームを必要とするほど傷んでいる場合は、リフォーム費用も予算に組み入れましょう。

床のたわみや傾きもチェックしておきます。床はしっかりしているように見えて、経年により意外と変形するものです。また、戸建住宅の場合は、建物そのものが傾いている可能性もあることから、部屋だけでなく廊下も含めて確認しましょう。

断熱性能の低い建物の場合、カビや結露の跡をチェックするとよいでしょう。壁や床のみならず、押入れやクローゼットの中も確認します。カビや結露の跡がある場合は、断熱材の補充工事の検討をおすすめします。

動作確認が必要な場合も

ドアや引き戸は、一つひとつ動かしてみます。開きにくい、あるいは閉まりにくい場合は、その箇所だけの現象なのか、建物全体で起きているのか確認しましょう。開きにくい場合は、構造体に補強工事が必要かもしれません。

給湯器や食洗機、レンジフードをはじめ、お手洗いや浴室など、備え付けてある電気製品の動作をチェックします。築年数や製品の型番を参考に製造年を確認し、10年経っていれば動作確認を行い、状況次第で交換工事の検討もしてみましょう。

また、水漏れのチェックも実施します。元栓を開いてメーターが動いてないか、あるいは点検口をのぞくなどして水漏れの兆候がないか見ましょう。

より安心して購入するために

トラブルを未然に防ぎ、より安心して購入するために、プロ目線で中古住宅を確認するホームインスペクション(住宅診断)を活用してはいかがでしょうか。ホームインスペクター(住宅診断士)が、建物の劣化状況を確認し、改修が必要な箇所や予算についてアドバイスします。

また、中古不動産を購入する場合は「物件状況報告書」「付帯設備表」という書面が交付されます。建物および給湯器や空調・照明などの付帯設備の現状が記載された重要な書類ですので、しっかり確認するようにしましょう。

内覧時のエチケット

建物の傷み具合の確認や設備の動作確認は、購入の検討に際して大切な行為です。とはいえ、叩いて確認するような行為は望ましくありません。

中古物件は、あくまでも売主様の持ち物です。傷をつけたり、汚したりしないように慎重に扱うなど、最低限のエチケットは守りましょう。

戸建住宅のチェックポイント

ここでは、戸建住宅に絞ってチェックポイントを見ていきます。

外観もしっかり確認

戸建住宅は、マンションと異なり、ご自身で外観をチェックしなければなりません。チェックすべきポイントは、屋根、外壁、軒裏、基礎です。

屋根は、屋根材の破損やズレ、あるいは塗装の剥がれがないか確認します。軒裏は、雨漏りの跡や雨樋の破損をチェックしましょう。また、築年数が20年を超える住宅の場合、屋根材の種類と耐用年数を確認し、屋根リフォームの要否について判断が必要です。

外壁や基礎は、ひび割れの有無をチェックします。ひび割れが認められた場合、ひびの幅、長さ、深さ、数、方向(水平・垂直)を調べて、建物への影響を確認します。

床下や屋根裏も忘れずに

床下点検口からも、基礎のひび割れの有無を確認しましょう。また、鉄骨の錆や木材の腐食、あるいはカビや漏水跡の有無、金属金具の緩みなどをチェックします。シロアリによる食害跡がある場合は、防蟻処理を行うかどうか検討しましょう。

屋根裏では、建築材の劣化や腐食、金属金具の緩み、雨漏りの痕跡の有無を調べます。併せて、断熱材の有無や設置状況を見ておくとよいでしょう。

マンションのチェックポイント

マンションの場合、リフォームや修繕積立金のほか、管理費など共用部分に関するルールが定められています。

リフォームに関するルールを確認する

お部屋をリフォームする場合、リフォーム可能な箇所をはじめ、遮音性や使用材料などのルールを、あらかじめ確認しましょう。

マンションによっては、施工業者の出入りや施工時間、隣保の同意が必要など細かく定められています。

修繕積立金とは

マンションの設備を大規模に修繕する目的で、住民全員で積み立てるお金を修繕積立金といいます。

まず、大規模修繕計画や修繕積立金の有無や毎月の支払い額を確認します。支払額が一定なのか、それとも今後増額されるかまで、チェックしておきましょう。

マンション全体および見学した住戸の管理費や修繕費の積立状況・管理組合の運営状況など、マンションを見学するだけではわからない情報については、契約に交付される「重要事項調査書」に明記される上、内覧時にも担当スタッフからお伝えしますのでご安心ください。

共用部分を確認しておく

月々の管理費をはじめ、駐車場などの共用部分の利用条件やルールも調べておきます。併せて、掲示板や自治会などのコミュニティーの状況もチェックしておくとよいでしょう。

資金計画におけるチェックポイント

中古住宅は、新築住宅に比べて購入価格を抑えやすい一方、新築購入時にはない費用が発生します。中古住宅購入時における費用や税金について解説します。

中古住宅購入ならではの費用

物件によっては、リフォームや修繕費用を見込んでおく必要があります。また、部分的なリフォームで済ませるのか、全体的にリノベーションするのかも整理しておきましょう。

リフォームやリノベーションを行う場合、それらの費用も物件の購入費用と一緒に住宅ローンで借入ができる商品もあります。リフォーム費用を含めた総額が予算内かどうか、事前に把握しておきましょう。

住宅ローン控除や税金面について解説

中古住宅も、新築住宅と同様に住宅ローン控除を受けられます。住宅ローンを借りると、入居から10〜13年間にわたり、年末時点におけるローンの残高に応じて、所得税や住民税から還付を受けることができます。ただし、入居の翌年以降、毎年確定申告が必要です。また、控除の限度額が入居年度および省エネ基準で大きく変わることから、購入予定の住宅がどれに当てはまるのか確認しましょう。

不動産取得税の軽減措置も、中古住宅に関しても適用されます。なお、軽減措置の適用には一定の条件を満たす必要があります。詳しくは広島県のホームページをご覧ください。

上記のほか、所有権の移転登記や抵当権の設定登記時に発生する登録免許税、ならびに不動産売買契約書などの印紙税の軽減措置も考慮に入れるとよいでしょう。

なお、住宅ローン減税や各種税金の軽減措置は、2022年7月1日時点における情報です。

住まいを買いたいときのFAQは、トータテ住宅販売のホームページでご覧いただけます。

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