『物件概要』は情報の宝庫！初心者でもわかる見方をレクチャー

マイホームの購入を検討中の方の中には、「物件サイトをチェックしているけど、効果的な探し方がわからない」、あるいは「物件の写真だけ見て終わってしまう」という方も多いのではないでしょうか。

実は、物件情報の見方をマスターすると、物件概要が住まいづくりに向けた情報の宝庫に変わります。

そこで今回は、物件検索サイトや物件広告に掲載されている物件情報の見方をお話しします。

そもそも物件概要とは？

土地や住宅探しを行う際に、まず目にするのは物件概要ではないでしょうか。

物件概要は、専門用語が非常に多く、初めて見る方には難しいように感じられるものの、慣れれば物件探しの強い味方となります。

はじめに、物件概要のあらましについてお話しします。

物件概要は情報の宝庫

物件概要は、物件資料とも呼ばれている、不動産にまつわる様々な情報を掲載した資料です。

価格や取引形態のほか、土地の面積や用途、建物の構造や間取り、設備、交通手段まで、詳しく網羅されており、情報の宝庫といえるでしょう。

初めは何が書いてあり、どこを見ればよいのか分からないもの。

しかし、数多くの物件概要を見ていくうちに見方に慣れるだけでなく、チェックするポイントを理解し、土地や住まい探しがはかどるようになります。

不動産広告には表示に関するルールが定められている

気になった不動産の物件概要を見比べる際に、それぞれの資料が独自の基準で書かれていると比較しようがありません。

また、誇張して書かれていないかなどの心配があります。

実は、不動産広告を行う場合は、宅建業法および不動産の表示に関する公正競争規約に従わなければなりません。

この2つのルールを守っている限りにおいては、異なった不動産会社が作成した物件概要を見比べる際も、公正に評価できます。

ちなみに、駅から◯分という時間も、道路距離80mを1分（端数切り上げ）とするルールに基づいて計算されています。

物件概要の見方を項目別に解説

土地や建物を探す際に、物件概要の項目を理解しておくと、住まいの理想像をより具体的に表現できるようになります。

ここでは、物件概要の見方について解説します。

販売価格と仲介手数料

販売価格は、その土地や建物の値段です。

土地は非課税であり、消費税はかかりませんが、建物には消費税が必要になります。
一般的には、消費税込みの価格が表示されているようですが、念のため確認するとよいでしょう。

なお、消費税の要不要は、売主によって変わります。
物件の売主が課税業者の場合は、買主に消費税の支払いが求められますが、売主が個人の場合は、消費税が不要となります。
中古住宅購入の際は、売主が個人であることが多いため、その場合は消費税がかかりません。

仲介手数料は、不動産会社に支払う取引の手数料です。
宅建業法により手数料の上限が決められています。
販売価格が400万円以上の場合、「（物件価格×3%+6万円）×消費税」です。

免許番号

不動産会社名に併せて免許番号が記載されています。

免許とは、宅地建物取引業免許をいい、宅地建物取引業を営むために必要な免許です。

例えば、免許番号「◯◯知事免許（1）第12345号」のでは、( )内の数字は免許の更新回数を示しており、( )内の数字が大きいほど営業年数が長いといえます。

地目や土地に関する規制

地目とは、不動産登記された、その土地の用途です。

「宅地」、「畑」、「山林」など、現在23区分あります。例えば、地目が「畑」の土地に家を建てる場合、地目変更登記が必要になります。

また、法令をはじめ、形状や地形などにより、土地の使用や建物の建築に制限を受ける場合は、その旨を明示しなければなりません。

市街化調整区域や道路に適法に接していない土地など、明示すべき事項が決められています。

敷地面積・建築面積・延床面積の違い

敷地面積（土地面積）は、庭や駐車場を含めた全ての面積です。

水平投影面積ともいい、真上から見た状態で決められており、敷地内に斜面がある場合は、斜面も含められます。

建築面積は、建物部分の面積です。

敷地面積と同じく、真上から見た状態で、建物の輪郭を測定して求めます。

延べ床面積は、建物に関する表示に使用する面積であり、各階の床面積の合計です。

なお、ロフト部分は含まれません。

建ぺい率と容積率の違い

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。

建ぺい率は、「第1種低層住居専用地域」など用途地域ごとに細かく決められています。

なお、決められた建ぺい率を超える建物の建築はできません。

容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合です。

建ぺい率と同様に、用途地域ごとに細かく決められており、決められた容積率を超える建物の建築はできません。

取引態様などその他の項目

取引態様は、この不動産を何件の不動産会社が取り扱っているのか示しており、「一般媒介」、「専任媒介」、「代理」や、売主が直接取引を行う「売主」などがあります。

なお、「売主」の場合は、仲介手数料が発生しません。

その他の項目としては、現時点における物件の状態を示した「現況」、引き渡し時期を示した「引き渡し」、ガスや水道などの設備の状況を示した「設備」、最寄り駅などを示した「交通」などがあります。

マンションならではの項目

マンションの場合、土地面積や敷地面積の代わりに「専有面積」と表示されます。

このほか、共益費や修繕積立金に関する事項、築年数がマンションならではの項目として加わります。

物件概要を賢く活用する方法とは

今では、インターネットを通じて、数多くの物件概要を閲覧できます。

しかし、あまりにも数が多く、かえって本当に希望する土地や建物と出会う機会を失いかねません。

そこで、物件概要を賢く活用する方法をまとめてみました。

あらかじめ希望や条件を整理しておく

物件概要の項目について理解できたら、理想とする土地や建物の条件を整理しましょう。

あらかじめ条件を整理しておくことで、物件概要の見るべきポイントが絞られて、効率的に物件探しができます。

住まいの情報センターを利用する

トータテ「住まいの情報センター」では、理想とする条件に見合うような幾つかの候補を提案しています。

物件概要の見方が分からない場合も、丁寧にご説明しますので、初めて住まい探しを行う方も安心です。

また、インターネットでは公開していない物件の情報が得られる点もメリットといえます。

まとめ

トータテ住宅販売のホームページでは、豊富な物件情報を、あらゆる条件で検索できます。

エリアはもちろん、小学校区や路線・駅からも物件検索ができるようになりました！

理想の住まい探しのために、本コラムと併せてご活用ください。